Hledejte v chronologicky řazené databázi studijních materiálů (starší / novější příspěvky).

Zástavní systém

Pokud jsou emise HZL kryty souborem hypoték, pak platí vztah

HZL = HY < q CZN

HZL – objem emitovaných HZL
HY – soubor hypoték (zástavních práv, resp. zástavních smluv k nemovitostem)
CZN – souhrn cen zastavených nemovitostí
q – kvocient udávající maximálně možnou výši podílu hypotečních úvěrů na ceně zastavených nemovitostí


Výhody zástavního systému

výhodou přímé vazby HZL na hypotéky je, že hodnota hypoték se fakticky nemění a není tudíž nutné zavádět institut náhradního krytí
pokles hodnoty nemovitosti v důsledků jejího opotřebení, nemusí mít vliv na hodnotu zástavy (hypotéky), pokud kvocient q vytváří dostatečný prostor
hypoteční banka předem zná úrokové podmínky, za nichž získá zdroje pro poskytování hypotečních úvěrů, a může tak minimalizovat úrokové riziko plynoucí z vazby mezi pasivními a aktivními úroky. HZL se v zástavních systémech vlastně emitují předem, před poskytnutím hypotečního úvěru.


Problémy zástavního systému

nižší kontrola nad účelovostí použití zdrojů získaných emisí HZL
HZL je nutné buď vydávat v menších souborech, aby klienti nemuseli dlouho čekat, než se nashromáždí dostatečný počet a objem zástav, anebo musí jít o velké klienty, např. obce, které disponují velkým množstvím nemovitostí

Cenotvorná úloha HZL

Výnosy z HZL mají charakter úrokových výnosů. To znamená, že se stanoví v podobě procenta z nominální hodnoty HZL.
Úroky z HZL se stanoví nejčastěji jako pevné po celou dobu jejich splatnosti. Hovoříme pak o pevném kuponu a takovéto HZL se nazývají listy s pevným kuponem.
U HZL s dobou splatnosti na 5 let se někdy nestanoví přímo výše úrokové sazby z nich, ale metoda, jakým se úrokové sazby konstruují. Většinou to bývá formou přirážky nebo srážky, ty jsou stanoveny jako pevné, ale referenční úroková sazba se může měnit. Tím se mění i celkový úrokový výnos z HZL.

Výše úroků z HZL má minimálně dvojí cenový účinek.
Ovlivňuje zásadním způsobem:
cenu neboli úrok, za který se poskytují hypoteční úvěry
cenu, za kterou se HZL kupují a prodávají

Výše úrokových sazeb z HZL má rozhodující význam při stanovování úrokových sazeb z hypotečních úvěrů.

Skladba úroku z hypotečních úvěrů:

úrok z HZL + bankovní marže = úrok z hypotečních úvěrů

Vzhledem k významu úroků z HZL pro formování úroku z hypotečních úvěrů jsou úroky z HZL osvobozeny od daní z příjmů z výnosů z cenných papírů. To znamená, že investor získává již čistý příjem.

Výpočet ceny (kurzu) HZL

Cena (kurz), za kterou se HZL kupují a prodávají, se stanoví v procentech z jejich nominální (jmenovité) hodnoty.
TK = [iHZL ∙ (1- kⁿ) / іT + kⁿ ] · 100

TK – tržní kurz HZL v procentech

iHZL – úroková sazba z HZL (v desetinném vyjádření)
n - doba splatnosti HZL v letech
k – koeficient odvozený od tržní úrokové sazby, pro nějž platí, že
1
k = ----------------
1 + iT

iT – tržní úroková sazba (v desetinném vyjádření)
Příklad:

Úroková sazba HZL je 8% p.a. a je pevná po dobu splatnosti, tržní úroková sazba je 7% p.a., doba splatnosti HZL je 5 let, k = 1/1,07 = 0,93458

1 – ( 1 / 1 + 0,07 )5
TK = [ 0.08 · ---------------------------- + ( 1/ 1+0,07)5 ] ·100

0,07

Tržní kurz tohoto HZL by byl cca 104,1 % nominální hodnoty.
Tržní cena HZL se pak vypočítá jako násobek jeho nominální hodnoty a tržního kurzu.

Alikvotní úrokový výnos

HZL se kupují a prodávají nejen za právě platný kurz, ale za kurz upravený o alikvotní úrokový výnos (AUV).
Alikvotní úrokový výnos představuji tu část celkového ročního úrokového výnosu, který naběhl k datu prodeje nebo koupě za dobu od data poslední výplaty úroku.
Vychází se z úvahy, že držitel HZL má za každý den držení tohoto listu právo na odpovídající zlomek úrokové sazby.

AUV = iHZL · m/R

AUV – alikvotní úrokový výnos
iHZL – úroková míra HZL
m – počet dní, které uplynuly od poslední výplaty úroků z HZL
R – počet dní v roce

Příklad:
Použijeme předchozího příkladu za předpokladu, že k prodeji dochází 120 dnů po poslední výplatě úroků. Alikvotní úrokový výnos (AUV) bude v den prodeje:

AUV = 0,08·120/365=0,026301, tj. 2,6301 procenta z nominální hodnoty HZL
Prodejní cena

Prodejní cena (PC) HZL se pak rovná násobku nominální hodnoty HZL (NH) a součtu tržního kurzu a alikvotního úrokového výnosu:

PC = NH ( TK+AUV)




Příklad:

V našem případě by prodejní cena HZL byla 104,1 + 2,63 = 106,73 procenta z nominální hodnoty HZL. To znamená, že HZL o nominální hodnotě 10 000 Kč by se v našem příkladě kupoval a prodával za 10 673 Kč.



Použitá literatura: Specializované bankovnictví str.192 – 201

Pohledávkový systém

Pokud jsou emise HZL kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů, platí pro ně vztah:

HZL = HU + NK

HZL – objem emise hypotečních zástavních listů
HU – objem hypotečních úvěrů sloužících ke krytí emise
NK – náhradní krytí

Vzájemný vztah HZL a HU je dvoustranný – HU slouží ke krytí HZL, ale HZL slouží k refinancování daného souboru HU.

Výhody pohledávkového systému.

založen na bezprostřední vazbě mezi potřebami a zdroji jejich financování
dává přehled investorům, do čeho jsou jejich prostředky vkládány
usnadňuje kontrolu vztahu mezi úrovní úroků z hypotečních úvěrů a z HZL

Problémy pohledávkového systému

narušování hodnoty objemu vydaných HZL a hodnoty pohledávek z poskytnutých úvěrů. Objem vydaných HZL je až do doby jejich splatnosti konstantní, naproti tomu objem poskytnutých hypotečních úvěrů se vlivem jejich splácení snižuje
úrokové riziko mezi úroky z hypotečních úvěrů a HZL. Problém vzniká z časového posunu mezi poskytováním hypotečních úvěrů a jejich refinancováním z HZL.

V pohledávkovém systému se nejdříve poskytují hypoteční úvěry za určité úroky a pak teprve – po nashromáždění dostatečně velkého souboru těchto úvěrů – se emitují HZL. Přitom se může stát, že v okamžiku emise se na kapitálovém trhu změní situace tak, že cena zdrojů se zvýší proti předpokladům, a tak se sníží úroková marže s nebezpečím, že hypoteční banka se dostane do ztráty.

Správa hypotečního úvěru

Po prvním čerpání nastává proces zvaný správa hypotečního úvěru, který zahrnuje:

· kontrolu pravidelnosti a správnosti splácení hypotečního úvěru v souladu se splátkovým plánem
· realizaci postupů při nesplácení hypotečních úvěrů podle splátkového plánu.

Splátkový plán
Ve splátkovém plánu je podrobně stanoveno, kdy a v jakých částkách má docházet k čerpání a splácení úvěru a úroků z něho. Banka sleduje plnění splátkového plánu a v případě odchylek od něho přijímá opatření k jeho dodržování (písemné výzvy, penalizace až po opatření k realizaci zástav, z jejichž výnosu by bylo možné dlužné částky uhradit).
Za správu hypotečního úvěru banky rovněž vybírají poplatky.

Hypoteční úvěrový účet
Na hypotečním úvěrovém účtu se sleduje čerpání a splácení hypotečního úvěru v souladu se splátkovým plánem. Z vývoje jeho zůstatků se také vypočítávají úroky, které má klient platit.



Literatura: Specializované bankovnictví – BIVŠ- H.Sůvová a kolektiv 1997 str.175-188

Zpracovala: L. Křížková

11. Charakteristika a cenotvorná úloha hypotečních zástavních listů

(hypoteční zástavní listy jako zdroj poskytování hypotečních úvěrů, systémy krytí hypotečních zástavních listů, vliv hypotečních zástavních listů na formování úroků z hypotečních úvěrů)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Hypoteční úvěry jsou svou povahou úvěry dlouhodobé. Pro hypoteční banky tak představují dlouhodobé pohledávky, dlouhodobě investované prostředky. Aby se hypoteční banky nedostávaly do problémů se svou finanční rovnováhou a se svou likviditou, je zapotřebí, aby proti hypotečním úvěrům stály odpovídající dlouhodobé zdroje jejich poskytování. Takovýto zdroj představují výnosy z vydávání a prodeje hypotečních zástavních listů.

Hypoteční zástavní listy (HZL) představují zvláštní druh dluhopisů krytý pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo zajištěný zástavním právem k nemovitostem.

Základní předností HZL jakožto zdroje krytí hypotečních úvěrů je pro hypoteční banky jejich neodvolatelnost ze strany investora (kupce) před dobou jejich splatnosti. Majitel HZL může získat své investované prostředky před dobou splatnosti tohoto dluhopisu jen jeho prodejem jinému investorovi.

Hypoteční úvěry a HZL tvoří rub a líc jedné a téže mince – hypotečních obchodů. Hypoteční úvěry představují jejich aktivní stránku, kdy se hypoteční banky vůči svým klientům nacházejí v pozici věřitele, HZL pak jejich pasivní stránku. Při vydávání HZL se hypoteční banky nacházejí vůči svým klientům v roli dlužníka.

K vydávání HZL je zapotřebí získat zvláštní licenci, přičemž vydání každé emise je ještě zvlášť posuzováno a schvalováno institucemi, které mají dozor nad kapitálovým trhem.

Hypoteční zástavní listy se od ostatních dluhopisů liší zejména tím, že:

výnos z jejich prodeje je účelově určen ke krytí hypotečních úvěrů
jejich jmenovitá hodnota včetně úroků musí být v souladu s jejich krytím
- s pohledávkami z hypotečních úvěrů
- se souborem hypoték, tj. zástavních práv k nemovitostem – tzv. zástavní systém krytí

PODMÍNKY POSKYTNUTÍ HÚ PODNIKATELSKÉHO CHARAKTERU

výnosy



>
náklady (případně bez odpisů)


peněžní příjmy


>
peněžní výdaje



splatné pohledávky


>
splatné závazky




Při hodnocení bonity subjektu, jde-li o větší úvěry, se někdy vyžadují údaje umožňující vyhodnocení bonity společníků a případně i bonity podniků, ve kterých má žadatel významné majetkové účasti.


Hodnocení kvality investičního záměru

Z podstaty a charakteru hypotečního úvěru vyplývá, že základní podmínkou jeho poskytnutí je, aby byl použit na investování do nemovisti.

Hodnocení kvality investičního záměru se rozlišuje z hlediska toho, zda jde o investici do nemovitosti:
pro uspokojení individuálních potřeb žadatele
a nebo
za účelem podnikání

Nepodnikatelský investiční záměr

Očekává se nejnižší rizikovost při poskytnutí hypotečního úvěru na vlastnické bydlení, zvláště pak na bydlení ve vlastním bytě nebo rodinném domě, dále pak na investice do rekreační chaty nebo chalupy, nebytových prostor (např. garáž) apod.

Podnikatelský investiční záměr

Žadatel musí předkládat podnikatelský záměr v němž musí prokázat reálnost úspěchu předpokládané investice a její návratnost, která zaručuje splacení hypotečního úvěru.

Podnikatelský záměr musí být doložen:
- rozborem současné situace na trhu
- vyhodnocením možné nebo existující konkurence
- důkazem prodejnosti výrobků nebo služeb
- důkazem reálnosti propočtů prodejních cen, tržeb a nákladů
- popisem toho, kde podniká
- jak dlouho podniká v oboru
- jaké jsou jeho zkušenosti v podnikání v oboru
- kolik má zaměstnanců
- jací jsou hlavní dodavatelé a odběratelé atd.

Úspěšnost podnikatelského záměru je třeba ještě dokumentovat obchodním a finančním plánem sestaveným na několik let dopředu.

Hodnocení kvality a vhodnosti zastavovaného objektu

O kvalitě nemovitostní zástavy v podstatě rozhoduje její prodejnost a výnosnost tohoto prodeje. Možnost prodeje závisí především na jejím charakteru a použitelnosti. Obecně jsou za nejkvalitnější považovány nemovitosti, které mají všestranné použití.

Nemovitosti se rozdělují:

· stavby
· pozemky

Stavby
Na první místo jsou řazeny nemovitosti sloužící k bydlení. V dalším pořadí následují bytové domy a byty, pak stavby víceúčelového charakteru. Za velmi prodejné jsou považovány zejména víceúčelové stavby, kde jsou kombinovány bytové prostory s prostorami nebytovými, zvláště pokud jsou nebytové prostory použitelné k podnikatelské činnost. Na posledním místě jsou pak stavby nebytové, jednoúčelového charakteru.

Pozemky
Jako nejkvalitnější jsou hodnoceny především pozemky stavební, zvláště mají-li už základní technickou vybavenost. Za mnohem méně kvalitní je pak považována zemědělská nebo lesní půda.

Rozestavěné stavby
Zvláštní skupinu pak tvoří rozestavěné stavby. Podmínkou jejich využití jako zástavy je, aby byly evidovány v katastrech nemovitostí jako rozestavěné budovy s jasným definováním vlastnických vztahů k nim.

Faktory ovlivňující kvalitu nemovitostí

Lze je dělit na faktory:

· tržní – poptávka, nabídka po daných nemovitostech, resp. míra nasycenosti trhu
· netržní
– poloha nemovitosti
– obsazenost nemovitosti
– omezení vlastnických práv k nemovitosti věcnými břemeny, předkupním právem apod.

Realizační fáze

Po podpisu úvěrové smlouvy a zástavní smlouvy a po vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí dochází k čerpání a splácení hypotečního úvěru.

Podmínky čerpání

Možnost čerpat je podmíněna:
· podpisem úvěrové smlouvy
· podpisem zástavní smlouvy k nemovitosti ve prospěch hypoteční banky
· vkladem této zástavní smlouvy, přesněji vkladem zástavního práva do katastru nemovitostí

Další podmínkou může být:
· pojištění zastavené nemovitosti
· uzavření životní pojistky

Základní povinností banky je včas poskytnout klientovi přislíbené úvěrové prostředky. Jejím významným právem je měnit podmínky, zejména co se týká výše úroků, s ohledem na možnost změny, které mohou v průběhu doby čerpání a splácení hypotečního úvěru nastat.
Základní povinností klienta je včas a v dohodnuté výši hypoteční úvěr splácet. Jeho významným právem je možnost při změně úvěrových podmínek ze strany hypoteční banky úvěrovou smlouvu vypovědět.

Rozhodující okamžik pro uvolnění přístupu klienta k penězům nastává, když hypoteční bance předloží osvědčení o tom, že v katastru nemovitostí bylo řádně vloženo zástavní právo k nemovitosti ve prospěch banky.
* Vzhledem k tomu, že v poslední době je tento proces velmi zdlouhavý, některé banky akceptují podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí s označením data a razítkem vkladu.

Čerpání hypotečního úvěru probíhá v zásadě a přednostně bezhotovostní formou, cestou proplácení faktur nebo úhrady závazků plynoucích z kupní smlouvy. Tím se také snižuje úvěrové riziko.

Právní poměry

Žadatel musí prokázat, že může činit svým jménem právní úkony a zavazovat se. To prokazuje jednak důkazy o své právní a faktické existenci a platnou plnou mocí, pokud je zastoupen.
Podnikatelé se prokazují výpisem z obchodního rejstříku, živnostenským listem, koncesí nebo jiným oprávněním k podnikatelské činnosti apod., fyzické osoby (nepodnikatelé) průkazem totožnosti.

Důvěryhodnost
Významným momentem posuzování bonity je žadatelova důvěryhodnost, zvláště jeho spolehlivost, důslednost a pravidelnost plnění jeho závazků.
Důležité znaky důvěryhodnosti klienta jsou např.:
- stabilita jeho finančního hospodaření
- přesné a včasné plnění platebních a smluvních závazků
- včasnost, úplnost a věrohodnost překládaných potvrzení dokládajících údaje o příjmech a případně i výdajích
- stálost klienta při volbě banky
- osobní znalost klienta nebo jeho zástupců


Hospodářská a finanční situace

Rozhodující pro definitivní posouzení bonity klienta je jeho hospodářská a finanční situace. Banka posuzuje schopnost klienta pravidelně splácet poskytnutý hypoteční úvěr.

Způsob hodnocení hospodářské situace žadatele se liší podle toho, zda se jedná o úvěr na účely:
nepodnikatelské
podnikatelské

Nepodnikatelské účely

Při žádosti o hypoteční úvěr na nepodnikatelské účely se vyžaduje, aby prokázané příjmy žadatele o úvěr a jeho případných spolužadatelů byly alespoň tak velké aby pokryly:
- předpokládané splátky hypotečního úvěru
- nezbytné běžné náklady na jejich existenci (včetně rodinných příslušníků
- ostatní neopomenutelné finanční výdaje (daně, platby za pojištění, splátky jiných úvěrů apod.)

Způsoby hodnocení nezbytných běžných nákladů na fungování rodiny se v různých bankách hodnotí různě. V ČR např. některé banky vycházejí z životního minima, stanoveného zákonem č. 463/1991 Sb., o životním minimu, ve znění pozdějších novelizací a předpisů, upraveného určitým koeficientem.

PODMÍNKA PLATEBNÍ SCHOPNOSTI KLIENTA FYZICKÉ OSOBY-NEPODNIKATELE

Splátky hypotečního úvěru







Běžné náklady na fungování rodiny
<
celkové příjmy žadatele včetně příjmů spolužadatelů
Neopomenutelné finanční výdaje








Podnikatelské účely

Při žádosti o úvěr na podnikatelské záměry se posuzuje celková hospodářská situace klienta.
Analýza je zaměřena na:
rentabilitu (resp. tvorbu zisku)
finanční toky (cash flow)
úvěrové zatížení (zadluženost)
míru likvidity (resp. schopnost splácet závazky)
Všechna uvedená hlediska charakterizují jednak úroveň finanční stability klienta a jednak jeho schopnost splácet závazky, zejména pak přijaté úvěry.

K žádosti je nutné přiložit řadu dalších dokladů:

doklady ověřující totožnost a plné moci
doklady průkazně dokládající příjmy klienta (např. potvrzení od zaměstnavatele, daňové přiznání, nájemní smlouvy, rozhodnutí o výživném apod.)
doklady prokazující vlastnictví nebo spoluvlastnictví zastavované nemovitosti v podobě listu vlastnictví z katastru nemovitostí, snímku pozemkové mapy apod.
doklady prokazující účel investice do nemovitosti – u koupě kupní smlouva, u výstavby a oprav rozpočet, smlouva o dílo, stavební povolení s vyznačením nabytí právní moci atd.
doložení vlastních finančních prostředků žadatele o úvěr nutný k doplacení rozpočtovaných nákladů výstavby či rekonstrukce nebo kupní ceny v kupní smlouvě (v případě, že úvěr nepokrývá investiční záměr zcela)
ověřený odhad ceny zastavované nemovitosti provedený podle požadavků hypoteční banky a fotografii zastavovaného objektu
doklad o pojištění nemovitosti, případně o životním pojištění klienta apod.
Obdobným způsobem postupují banky při vyřizování žádostí o úvěrové přísliby.
Každá banka má své specifické požadavky, takže je užitečné se předem informovat o konkrétních požadavcích vybrané banky.

Je nutné pamatovat i na to, že získání některých dokladů může trvat i delší dobu a že může být spojeno s nemalými finančními náklady, zejména pokud se týká stavebního povolení nebo odhadu ceny zastavované nemovitosti.

Schvalovací fáze

Ve schvalovací fázi se prověřuje žádost o hypoteční úvěr a pokud je schválen vypracovává se úvěrová smlouva a smlouva zástavní.

Ve schvalovací fázi hypoteční banka definitivně prověřuje správnost a úplnost všech údajů uvedených klientem v žádosti, posuzuje rizika úvěrového případu a stupeň jeho zajištění, konkretizuje podmínky poskytnutí a splácení úvěru pro daného klienta.

Banka se rozhoduje o poskytnutí či neposkytnutí hypotečního úvěru, o výši a o podmínkách, zejména úrokových, za kterých ho poskytne.

Rozhoduje se především na základě vyhodnocení:
· bonity klienta
· kvality jeho investičního záměru
· hodnoty a vhodnosti zástavy (zastavovaného objektu)


Hodnocení bonity úvěrovaného subjektu

Úvěrovaným subjektem se rozumí konkrétní osoba (fyzická nebo právnická), které je hypoteční úvěr poskytován a která je také zavázána úvěr splatit.

Banka se soustřeďuje na analýzu jeho:

· právních poměrů
· důvěryhodnosti
· hospodářské a finanční situace

10. Postupy hypotečního úvěrování

(žádost o poskytnutí úvěru resp. příslibu úvěru; hodnocení bonity klienta, kvality jeho investičního záměru, hodnoty a vhodnosti zastavovaného objektu; podmínky čerpání a správa hypotečního úvěru)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Organizace úvěrových postupů při poskytování a splácení hypotečních úvěrů se skládá ze tří základních fází:

přípravné
schvalovací
realizační


Přípravná fáze

V rámci přípravné fáze podává klient žádost o poskytnutí úvěru, případně o poskytnutí příslibu úvěru včetně příslušných podkladů.

Hypoteční banka zde má spíše funkci poradní, kdy zároveň předběžně prověřuje jednotlivé podklady požadované od klienta a ověřuje, zda klient splňuje příslušné podmínky pro poskytnutí úvěru.

Žádost o úvěr, její náležitosti a další doklady

V žádosti se uvádějí zejména:
základní osobní údaje o žadateli a jeho spolužadatelích
údaje o zdrojích a výši příjmů a výdajů
výše, účel (investiční záměr) a předpokládaná doba čerpání a splácení požadovaného úvěru
popis úvěrovaného objektu a popis nemovitosti, která bude sloužit jako zástava (pokud není totožná s objektem úvěru)

Druhy hypotečních úvěrů

Hypoteční úvěry se člení dle jejich účelu, na které jsou poskytovány.

1. Úvěry určené na investice do nemovitostí související

s bydlením fyzických osob
s podnikatelskými záměry

Hypoteční úvěry poskytované na investice do bydlení jsou většinou poskytovány za příznivějších úvěrových a úrokových podmínek než úvěry na účely podnikatelské. V řadě zemí jsou úvěry na bytové účely podporovány státem.


2. Dalším hlediskem je členění hypotečních úvěrů podle příjemce úvěru – dlužníka.
Rozlišujeme úvěry:
· fyzických osob
· právnických osob
Fyzické osoby dále rozlišujeme podle toho zda jde o osoby s příjmy ze závislé činnosti (zaměstnance), a nebo o fyzické osoby, jejichž finančním zdrojem jsou příjmy z podnikání.
Právnické osoby se obvykle rozlišují podle toho, zda jde o obchodní společnosti (veřejná obchodní společnost, komanditní společnost, společnost s ručením omezeným, akciová společnost) nebo družstva, obce, neziskové organizace apod.


3. Banky dále rozlišují hypoteční úvěry dle účelu využití úvěru.
Jedná se o tzv.
· klasický
· stavební hypoteční úvěr
Klasický hypoteční úvěr je poskytován na investice do nemovitosti na území České republiky formou koupě nemovitosti včetně souvisejících pozemků, koupě vlastnického podílu, vypořádání spoluvlastnictví dědických nároků atd.

Stavební hypoteční úvěr

je poskytován za účelem výstavby, rekonstrukce nebo modernizace nemovitosti, koupě rozestavené nemovitosti spojené s její dostavbou, stavebních úprav nemovitosti (přístavby, vestavby, nástavby).

4. Zvláštní skupinu představují

tzv. úvěry předhypoteční (stavební)
hypoteční úvěry na výstavbu

Předhypoteční úvěr je vhodný zejména, kdy klient nedisponuje žádnou nemovitostí. Stavebním úvěrem se pokryje doba, než se nemovitost dokončí, zkolauduje a než kolaudační rozhodnutí nabude právní moci a je přiděleno číslo popisné. Po kolaudaci, zápisu nemovitostí a vložení zástavního práva do katastru nemovitostí se pak dříve poskytnutý stavební úvěr splatí úvěrem hypotečním.
Hypoteční úvěr na výstavbu je vhodný v situaci, kdy je klient schopen z vlastních zdrojů zakoupit stavební pozemek a stavbu dovést do takového stadia, aby ji bylo možné zanést do pozemkových knih, nebo do katastru nemovitostí jako stavbu rozestavěnou. Hypoteční úvěr je pak poskytnut na dokončení stavby s tím, že klient jej čerpá postupně podle toho, jak hodnota stavby roste.

Postavení hypotečního bankovnictví v bankovní soustavě

Skutečný startovní impuls k renesanci českého hypotečního bankovnictví dal zákon č. 84/1995 Sb., zvaný též i když nepřesně zákon hypoteční, který novelizoval dalších 5 zákonů.
Právní úpravu podmínek upravuje novelizovaný zákon č.530/1990 Sb., o dluhopisech § 14 ods.2, kde je hypoteční úvěr definován jako: „úvěr, který je poskytnut na investice do nemovitosti na území České republiky, nebo na její výstavbu či pořízení a jehož splacení je zajištěno zástavním právem k této, i rozestavěné, nebo jiné nemovitosti na území České republiky“.
S postupným rozvojem bankovnictví jako takového, vykrystalizovaly posléze dvě nejvýznamnější odvětví hypotečního bankovnictví

hypoteční bankovnictví zaměřené na bytovou výstavbu a bytové hospodářství vůbec

hypoteční bankovnictví zaměřené na podporu podnikatelských aktivit

Podmínky hypotečních úvěrů na bytové potřeby se u jednotlivých bank liší. Dnes tvoří hypoteční úvěry téměř samostatné bankovní odvětví.

Podnikatelské hypoteční úvěry

Podnikatelské hypoteční úvěry se většinou soustřeďují na úvěrovou podporu podnikání v bytové výstavbě nebo na úvěrovou podporu podnikání živnostenského nebo řemeslnického typu, respektive takového typu podnikání, kdy jako zástava může sloužit nemovitost smíšeného charakteru – nemovitost sloužící zároveň k bydlení i k podnikání.
Možnost různorodého využití jedné a téže nemovitosti zvyšuje její prodejnost.


Hypoteční úvěr chápeme jako dlouhodobý úvěr na investice do nemovitostí, jehož splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti určité hodnoty.

Charakteristické rysy hypotečního úvěru

účel jeho poskytnutí
výše, ve které může být poskytnut
doba, na kterou může být poskytován


Účel poskytnutí hypotečního úvěru

Česká právní úprava zakotvená v novelizovaném zákoně č.530/1990 Sb., o dluhopisech, definuje v § 14, odstavci 2 hypoteční úvěr jako:

„úvěr, který je poskytnut na investice do nemovitosti na území České republiky, nebo na její výstavbu či pořízení a jehož splacení je zajištěno zástavním právem k této, i rozestavěné, nebo jiné nemovitosti na území České republiky.“

Výše hypotečního úvěru

Maximem výše hypotečního úvěru může být hodnota, resp. cena nemovitostí, které slouží jako zástava. Poskytnutím vyšší částky by byla ohrožena jeho návratnost.

Základní pravidlo bankovní obezřetnosti zní:

HU < CZN

HU – výše hypotečního úvěru
CZN – cena zastavené nemovitosti
Za relativně bezpečnou výši krytí hypotečních úvěrů se ve světě považuje hranice mezi 60-80% obvyklé tržní ceny zastavené nemovitosti.

Stanovení ceny nemovitosti

Cenu nemovitosti dávaných klientem do zástavy obvykle stanoví sama hypoteční banka podle její schválené metodiky. Většinou pak na základě schválení odborníka – znalce.

Ta část ceny nemovitosti, na kterou je hypoteční banka ochotna poskytnout hypoteční úvěr, představuje zadlužitelnou hodnotu nemovitosti.

Zadlužitelná hodnota nemovitosti představuje nejpravděpodobnější výnos z prodeje zastavené nemovitosti v případě, že hypoteční banka musí přistoupit k jejímu prodeji v důsledku neplnění závazků ze strany dlužníka.

Podíl zástavní hodnoty, na který banka poskytuje úvěr, se nazývá pupilární nebo též sirotčí jistota.

Některé české banky začaly poskytovat hypoteční úvěry až do 100% nemovitosti (ČMHB, Česká spořitelna, HVB Bank). Žadatel o půjčku má tak možnost získat finanční krytí až do plné výše ceny nemovitosti, odhadnuté bankovním expertem. V takových případech vyžaduje banka další krytí, jako je např. životní pojištění dlužníka, spoludlužnictví apod. dle vyhodnocení bonity klienta.

Zástavní právo

Využití nemovitostí jako záruk pro úvěry je spojeno se zástavním právem.

Zástavním právem rozumíme závazek majitele nemovitosti, kterým dává právo věřiteli domáhat se uspokojení své pohledávky – v případě řádného a včasného nesplnění závazků ze strany dlužníka – z věci zastavené.

Rozvoj zástavního práva vedl k tomu, že hypoteční banky začaly postupně akceptovat nejen klasické nemovitosti, ale i jiné movité věci (např. dopravní prostředky, lodě, osobní majetek).



Postupně se vykrystalizovaly dvě nejvýznamnější odvětví hypotečního bankovnictví:

hypoteční bankovnictví zaměřené na bytovou výstavbu (residential mortgages)
hypoteční bankovnictví zaměřené na podporu podnikatelských aktivit (commercial mortgages)




Hypoteční úvěry na bydlení

V současné době převažuje hypoteční bankovnictví zaměřené na úvěrovou podporu bydlení.
Bydlení a zvláště kvalitní bydlení se stává stále více nezbytnou životní potřebou a rodinné případně bytové domy nebo jednotlivé byty se stávají kvalitní nemovitostní zástavou relativně snadno realizovatelnou, a to za poměrně slušnou cenu.

Státní kontrola nad zvýhodněným financováním

Stát ručí za:
Ø závazky exportní pojišťovny z pojištění vývozních úvěrových rizik
Ø závazky exportní banky – za splácení finančních zdrojů získaných exportní bankou a za závazky z ostatních operací exportní banky na peněžních a kapitálových trzích ke zvýhodněnému financování

K získání finančních zdrojů exportní bankou na peněžních a kapitálových trzích pro zvýhodněné financování je třeba souhlasu Ministerstva financí Č a ČNB, pokud zákon 591/1992 Sb., o cenných papírech, nestanoví jinak.
K zajištění splácení refinančního úvěru poskytnutého bance vývozce sjednává ČEB s bankou vývozce smluvní zajištění. K zajištění splácení přímého úvěru poskytnutého vývozci postupuje ČEB podle zvláštního zákona (§151a a násl. Občanského zákoníku)
Ministerstvo financí ČR bylo zmocněno stanovit provádění některých opatření:


Ø Tvorba rezerv a fondů pro pojišťování vývozních úvěrových rizik
a) Fondy pro pojišťování vývozních úvěrových rizik, které vytváří ČEB, jsou tvořeny odděleně podle zdrojů (příděl ze zisku na základě rozhodnutí valné hromady; dotace ze státního rozpočtu)
b) Celková výše fondů a rezerv nesmí na dobu delší než 3 měsíce poklesnout pod částku 1,5 mld. Kč
c) Pro zajištění bezpečného provozu exportní pojišťovna udržuje fondy a rezervy ve výši nejméně 15 % z objemu pojištění vývozních úvěrových rizik
d) Maximální výše úvěrového rizika jednotlivého obchodního případu, přijatého exportní pojišťovnou v rámci objemu vývozních úvěrových rizik, nesmí překročit 4 mld. Kč


Ø Režimu dotování ztrát z rozdílů úrokových sazeb a z rozdílů měnových kurzů
a) Ze státního rozpočtu jsou dotovány ztráty ČEB (rozdíly mezi zúčtovanými úrokovými náklady spojenými se získáním finančních zdrojů a zúčtovanými úrokovými výnosy spojenými s využitím těchto zdrojů; rozdíly měnových kurzů vznikající při přepočtu cizí měny na českou ke dni uskutečnění a zúčtování účetního případu při získávání a poskytování zdrojů)
b) Ze státního rozpočtu jsou dotovány exportní bance ztráty podle předchozího bodu, vzniklé z operací s finančními deriváty, prováděných ke snižování a omezování možných budoucích úrokových a kursových rizik.

Požadavky na dotace ze státního rozpočtu uplatňují exportní pojišťovna i exportní banka vůči ministerstvu financí při sestavování státního rozpočtu na příslušný rozpočtový rok.

8. Podstata a zásady poskytování hypotečního úvěru

(nemovitosti jako záruky, zástavní právo, hypoteční úvěry na bydlení, podnikatelské hypoteční úvěry, pravidlo obezřetnosti při určování výše hypotečního úvěru, druhy hypotečního úvěru, postavení hypotečního bankovnictví v bankovní soustavě)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Hypoteční úvěr v širším slova smyslu je chápán jako úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti.
Hypoteční úvěr v užším slova smyslu je chápán jako úvěr poskytnutý na investice do nemovitostí, který je zajištěný zástavním právem k této nebo i jiné nemovitosti.


Nemovitosti jako záruky

Nemovitosti patří již od starověku k nejoblíbenějším zárukám, které poskytují ti, kdo peníze potřebují těm, kdo jsou schopni peníze zapůjčit. Je tomu zejména proto, že nemovitost nemůže být fyzicky přesunuta mimo dosah věřitele. Také proto že hodnota nemovitostí (pozemků i řádně udržovaných budov), klesá velmi pomalu a může dokonce i růst.

V období starověku a středověku byla jako nemovitostí záruka přijímána především půda, zvláště pak půda zemědělská. Úrodná zemědělská půda byla pro vlastníka zárukou výnosů, zárukou jeho obživy, hlavním zdrojem bohatství.
Později s rozvojem měšťanstva, živnostenské a řemeslné výroby se do popředí jako nemovitostní záruky dostaly i stavby, zejména ty, které sloužily k bydlení či provozování řemesel. V té době byl také zaznamenán vznik hypotečních bank a rozvoj hypotečního bankovnictví.

Produkty ČEB

1. úvěrové produkty střednědobého a dlouhodobého financování (splatnost úvěru 2 – 10 let)
Ø přímý úvěr vývozci na financování vývozu
Ø přímý úvěr zahraniční osobě na financování vývozu
Ø refinanční úvěr bance vývozce na financování vývozu a bance investora na financování investice
Ø přímý úvěr investorovi na financování investic českých právnických osob v zahraničí
Ø úvěr na financování výroby pro vývoz (přímý nebo refinanční)
Ø úhrada úrokových rozdílů

2. úvěrové produkty krátkodobého financování (splatnost úvěru do 2 let)
Ø přímý úvěr vývozci
Ø přímý úvěr zahraniční osobě
Ø přímý úvěr výrobci/vývozci na financování výroby pro vývoz
Ø refinanční úvěr bance výrobce/vývozce na financování výroby pro vývoz
Ø refinanční úvěr bance vývozce

3. záruky za závazky vývozce
Ø záruka za nabídku (bid bond)
Ø záruka za platbu předem (advance payment guarantee)
Ø záruka za dobré provedení podmínek smlouvy o vývozu (performance bond)

1. Komerční pojištění

Typ GA –pojišťuje se riziko nezaplacení krátkodobých pohledávek za tuzemskými nebo zahraničními kupujícím v důsledku jejich platební neschopnosti nebo nevůle nebo v důsledku teritoriálních rizik země zahraničního kupujícího; pojištěným je vývozce
TYP F – pojišťuje se riziko ztráty banky nebo jiného subjektu poskytujícího úvěr českému výrobci/vývozci na předexportní financování výroby v důsledku nesplnění vývozního kontraktu ze strany českého výrobce/vývozce; pojištěným je banka nebo jiný subjekt poskytující úběr a na tento typ pojištění musí navazovat pojištění typu „GA“


Pojištění se stání podporou

TYP B – pojišťuje se riziko nezaplacení úběru, jehož délka nesmí překročit 24 měsíců; pojištěným je vývozce, který poskytuje dodavatelský úběr zahraničnímu odběrateli (dlužníkovi)
TYP C – pojišťuje se riziko nezaplacení úvěru, jehož délka musí být delší než 24 měsíců; pojištěným je český vývozce, který poskytuje dodavatelský úvěr zahraničnímu odběrateli (dlužníkovi)
TYP D – pojišťuje se riziko nezaplacení úvěru, který poskytla tuzemská nebo zahraniční banka, popř.jiný subjekt zahraničnímu odběrateli dlužníkovi) nebo jeho bance k financování vývozu od českého vývozce; pojištěným je tuzemská nebo zahraniční banka, popř. jiný subjekt, který poskytl odběratelský úvěr
TYP V – pojišťuje se riziko ztrát vývozce v důsledku jeho nemožnosti splnit smluvní závazky ze smlouvy o vývozu (výrobní riziko); pojištěným je vývozce a toto pojištění je možno sjednat pouze v návaznosti na pojištění pohledávek z vývozního dodavatelského nebo odběratelského úvěru nebo úvěru na financování výroby určené pro vývoz proti riziku nezaplacení
TYP E – pojišťuje se riziko ztráty banky potvrzující akreditiv v důsledku celkového nebo částečného nezaplacení podle podmínek akreditivu; pojištěným je banka, která má povolení ČNB
TYP FT – pojišťuje se riziko ztráty banky nebo jiného subjektu poskytujícího úvěr českému výrobci/vývozci na předexportní financování výroby v důsledku nesplnění vývozního kontraktu ze strany českého výrobce/vývozce; pojištěným je banka a na tento typ pojištění musí navazovat pojištění „B“, „C“, nebo „D“
TYP I – pojišťuje se riziko omezení nebo ztrát výnosů z investice české právnické osoby v zahraničí v důsledku znemožnění jejich transferu do ČR, vyvlastnění investice bez náhrady nebo politicky násilných činů; pojištěným je český investor
TYP Z – pojišťuje se riziko oprávněného nebo neoprávněného čerpání z bankovní záruky zahraničním odběratelem nebo jeho bankou; pojištěným je banka, která vystavila zahraničnímu odběrateli nebo jeho bance bankovní záruku za českého vývozce v souvislosti se získáním nebo realizací vývozního kontraktu (záruka za nabídku, dobré provedení, vrácení provedené platby)

Česká exportní banka, a.s.

= specializovaná bankovní instituce vlastněná státem, která je zaměřena na financování vývozu realizovaného českými podnikateli s využitím státní podpory podle podmínek zákona č. 58/1995 Sb., l pojišťování a financování se státní podporou a o doplnění zákona č. 166/1993 Sb., o Nejvyšším kontrolním úřadu, ve znění pozdějších předpisů a v souladu s mezinárodními pravidly pro poskytování vývozních úvěrů upravených Konsensem OECD.

Založena zakladatelskou smlouvou v prosinci 1994, ve funkci zakladatelů vystupovali Exportní a garanční pojišťovací společnost a zástupci státu – orgány státní správy ČR, konkrétně ministerstvo financí, hospodářství, průmyslu a obchodu, zahraničních věcí a zemědělství.

ČEB je institucí plnící úkoly těch oblastí proexportní politiky státu, které se soustřeďují na podporu financování vývozu poskytováním bankovních služeb. Služeb ČEB mohou při přípravě a realizaci vývozu využít právnické osoby se sídlem v České republice (výjimečně i fyzické osoby s trvalým pobytem v ČR)

ČEB nabízí financování vývozu a s tím spojené finanční služby ve srovnatelné struktuře, rozsahu, kvalitě a přístupnosti jako obdobné bankovní instituce a agentury působící v jiných vyspělých zemích. Jejím cílem je podílet se na financování širokého spektra vývozních případů, od těch nejjednodušších až po případy nejsložitější, které vyžadují souběh a kombinace řady použitých bankovních produktů. Nabídka způsobů financování vývozu ČEB umožňuje podporu vývozu investičních celků, technologických linek, dopravních a přepravních prostředků, jednotlivých strojů, výrobků spotřebního průmyslu, polotovarů, chemikálií, dalších druhů výrobků a služeb a financování investic českých právnických osob v zahraničí do téměř všech zemí světa

7.Podpora exportu v ČR

– důvody vzniku Exportní garanční a pojišťovací společnosti, a.s., České exportní banky, a.s.; zásady zvýhodněného financování a poskytování státní záruky, státní kontrola nad zvýhodněným financováním, služby EGAP, produkty ČEB nabízené vývozcům


Exportní garanční a pojišťovací společnost, a.s.

= specializovaná státní úvěrová pojišťovna se zaměřením na pojišťování vývozních i tuzemských úvěrů proti komerčním a teritoriálním rizikům spojeným s vývozem zboží a služeb z ČR.

Je součástí systému státní podpory exportu a poskytuje pojišťovací služby všem vývozcům českého zboží a služeb bez rozdílu jejich velikosti, právní formy a objemu pojištěného vývozu.

Zřízena v roce 1992 na základě usnesení vlády ČSFR č. 721/1991, o proexportním programu. Smyslem bylo poskytovat vývozcům pojištění teritoriálních i komerčních rizik. EGAP byla založena státem jako akciová společnost podle obchodního zákoníku na základě povolení k pojišťovací činnosti, vydaného ministerstvem finanční jako orgánem státního dozoru nad pojišťovnictvím.

Ø Agenda úhrad úrokových rozdílů od dočasné pracovní komise
Ø Subvencování obchodních případů schválených představenstvem EGAP

Zdroje subvencí pro úhradu úrokových ztrát byly pro EGAP přidělovány ze státního rozpočtu na základě Smlouvy o účasti státního rozpočtu na podpoře zahraničního obchodu, která byla uzavřena mezi Ministerstvem financí ČR a EGAP dne 2.3.1992.

Zvolená právní forma založení EGAP byla vedena záměrem umožnit co nejrychlejší zahájení činnosti společnosti, bez čekání na zvláštní zákon.

Služby EGAP

EGAP poskytuje 10 základních typů pojištění v mnoha modifikacích a je schopna vyhovět i individuálním požadavkům vývozců a bankovních ústavů financujících vývoz.

ZEMĚ LIDÍ, Antoine de Saint-Exupéry

V Zemi lidí, v osmi kapitolách autor tlumočí a ilustruje na příbězích základní pravdy, ke kterým dospěl, čerpá ze zkušenosti civilního letce. Kniha je psaná způsobem, který je pro autora příznačný; je to směs úvah, filosofických meditací a nesmírně dramatických příběhů ze života letců.
Samotnou knihu věnoval Exupéry kamarádovi Jindřichu Gaillaumetovi, který havaroval v Alpách a podnikl cestu dolů. Při týdením sestupu téměř zmrzl, nemohl si dovolit spánek, neměl jídlo, pití, nepředstavitelně trpěl, ale hnala ho myšlenka na jeho ženu, to, že bude bez peněz, když zůstane pod sněhem a nikdo ho nenajde.
Exupéry v tomto díle podrobně líčí kamarádův hrdinský čin.
Letadlo Antoinovi de S. Exupérimu pomohlo odhalit, že život na zemi je jen řídký a povrchový jev. Poznává, jak je křehký, jak je závislý na potřebě vody, když se řítí do nitra Libyjské pouště.
Vypráví o svých pocitech před prvním letem s poštou, o zkušených pilotech, ke kterým měl velkou úctu. Zmiňuje se o svém příteli Mermozovi a jeho smrti, kterou vnímá jako bolestivou ztrátu: „Podobná přátelství člověk už víckrát nepozná. Je zbytečné doufat, že listy mladého doubku, který jsme teprve zasadili, nám poskytnou stín.“ Zamýšlí se nad tajemností oáz, popisuje život Maurů, jejich kulturu, náboženské přesvědčení a oddanost této víře.

„Až si budeme vědomi své úlohy, byť zcela bezvýznamné, pak teprve budeme šťastni. Pak teprve budeme moci žít v míru a zemřít v míru, neboť to, co dává smysl životu, dává ho i smrti.“
Antoine de Saint-Exupéry

Wilson [vilsn] Thomas Woodrow

Wilson [vilsn] Thomas Woodrow

* 28. 12. 1856, † 3. 2. 1924

americký politik; byl profesorem a rektorem na univerzitě v Princetonu.

V roce 1911 se stal guvernérem státu New Jersey. V letech 1913 – 21 byl prezidentem USA; předložil program “Nová svoboda”, jehož ústřední myšlenkou byl boj proti trustům a korupci.

S velkou opatrností připravil americkou veřejnost na vstup do 1. světové války, vypracoval demokratický válečný program a vnutil ho svým spojencům. V lednu 1918 předložil svou vizi nového demokratického světa ve “čtrnácti bodech”; vyslovil v nich své přesvědčení o možnosti vítězství morálky, práva a demokracie v poválečném světě.

Byl iniciátorem založení Společnosti národů.

Nobelova cena míru v roce 1919.